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充电桩，呼唤国家队|充电站|新能源汽车|电动汽车|于德翔|特锐德_网易订阅
文 | 老鱼儿编辑 | 杨旭然新能源汽车大卖之下，配套行业水涨船高。特别是充电桩，是每辆车最直接的刚需。2021年，整个充电桩行业掀起了一轮融资潮。全年共发生融资事件30起，较2020年增长150%; 融资金额共183.03亿元，较2020年增长432%。入局的各种资本也都是鼎鼎大名：云快充3个月的时间接连完成B1、B2轮融资，投资方有宁德时代、蔚来资本等；特来电拟通过增资扩股方式引进普洛斯、国家电投、三峡集团等战略投资者，投资后的充电桩估值约136亿元；星星充电宣布获得高瓴领投，IDG、泰康、宝龙与远洋地产等跟投的B轮融资，投资后企业估值155亿元。作为新能源汽车不可或缺的配套产业，在资本的眼中，充电桩行业正值风口。实际经营情况来看，行业却是问题重重。其中最典型的代表就是今年国庆期间，“电动爹”成了一个热门话题。广东一名男子特斯拉自驾回湖南，由于高速大堵车，他不得不进服务区充电却遭遇一桩难求，勉强继续向前开。结果“趴窝”在高速上。该名男子只得自掏腰包花2000块叫了拖车，连人带车一起拉到湖南。另一位国庆期间从深圳回湖南老家的新能源车主，在高速公路服务区给车充电时，一共花费了5个多小时，其中单排队就用了4个小时，期间厕所更是都不敢上。两则小故事让人啼笑皆非，似乎也没有阻挡新能源汽车选购的热潮。但如果充电桩配套不能加速跟进，类似的情况只会越来越多。01 现实的车桩矛盾如今我国充电桩数量的增长，还远远跟不上新能源汽车增长的强大动力。 新能源汽车保有量快速提升以来，充电桩相关的上市公司大受裨益。作为充电桩生产厂家的许继电气，从2016年起将电动汽车智能充换电系统列为单独产品类目。根据当年年报显示，2015年该产品营业收入为5.51亿元。到2021年，这个产品营收已经增长至11.76亿元，增幅113.43%。许继电气股价表现（2015年1月至今）同样把新能源汽车及充电设施、设备作为单独产品类目的还有易事特，2015年至2021年，在其营收增长只有16.7%的情况下，其新能源汽车及充电设施、设备业务收入从2015年的9520万，增长至2021年的1.71亿，涨幅是80%。科士达的新能源充电产品主要包括：充电桩模块、一体式直流快速充电桩、分体式直流快速充电桩、壁挂式交流充电桩、立柱式交流充电桩、充电云平台等。从2015年单独统计开始至2021年，该类产品增长超过100%，高于营收增速。这些公司充电业务虽然并没有爆发式增长，但也保持了稳定的增速水平，长期受益于国内充电桩数量的提高。据中国充电联盟公布的数据，2022年1-9月，充电基础设施增量为187.1万台，同比增长245%。截至2022年9月，全国充电基础设施累计数量为448.8万台，同比增加101.9%。这些数字看似很高，但是如果再对比新能源汽车的增长速度，就会发现其相差很大。高速公路拥堵和充电难是新能源车主的噩梦2022年1-9月，新能源汽车销量456.7万辆，桩车增量比为1：2.4。这个数字，不仅还没有达到一直期望的1:1的发展数量，就连质量也一直不高。截至2022年9月底，我国直流充电桩70.4万台，仅占全部公共充电桩的43%。这从侧面说明，如今我国充电桩数量的增长，还远远跟不上新能源汽车增长的强大动力。这是充电桩生产厂家目前的不足所在，同时也是其发展方向所在。02 “卖水人”赚不到钱重资产投入，收入单一，回报周期漫长。 在今年1-9月增加的充电桩中，公共充电桩增量为48.9万台，同比上涨106.3%。但增加更多的是随车配建的私人充电桩，增加138.2万台，同比上升352.6%。截至9月底，我国随车配建的私人充电桩累计达到285.2万台，同比增加141.9%。但是公共充电桩累计数量为163.6万台，同比仅增加56.6%。小区车位充电桩仍是充电主流文章开头所描述的车主在出行时遇到问题，其根源就在于此。为何公共充电桩如此不受青睐？这可能源于运营商盈利的困难。例如，头部充电桩运营商特来电自2014年成立后，就长期处于亏损状态，其2019-2021年营收分别为21.29亿元、19.25亿元和31.04亿元，净利润分别为-7512.26万元、-1.71亿元和-5132.08万元。另一家头部运营商星星快充没有披露过相关的营业数字，不过其董事长邵丹薇曾自豪地透露：“星星充电是到目前为止，唯一一个持续盈利的充电企业。”同时邵丹薇还说：“目前充电桩不盈利是行业现状。”不盈利的原因不难理解：重资产投入，收入单一，回报周期漫长。新能源汽车渗透率逐渐升高之后，充电桩的基建属性就会日益凸显。这就决定了充电桩运营不可能存在高利润，只能靠规模取胜。但同时充电站建设又是个重资产投入行业，据测算，建一座拥有10—20个充电桩的中小型充电站，需要投入上百万元的资金。但运营收入来源单一，主要收入是充电费。人们之所以买新能源汽车，电费便宜是非常大的考虑和基础。所以，建充电桩，尤其是公共充电桩必然是一桩“苦差事”，经营和盈利的难度都非常大，需要不断优化选址、扩大规模、降低成本，要能忍受漫长的投入期，以逐渐获取市场地位。但是面对着充电桩的微利和长周期，一些运营商只能寻找应对策略。2021年，特锐德董事长于德翔宣称：“特来电不做充电，更不是在建桩，而是以充电桩为连接点在织一张网。通过一个大系统卖电、大平台卖车、大合作租车、大数据修车、大支付金融、大客户电商，形成的是一个基于汽车充电的生态系统。”特锐德董事长于德翔长期投入充电桩这样的规划像极了曾经的互联网公司。另外，星星快充也在“互联网”上“动手动脚”。2020年工信部通报过一批侵害用户权益行为的APP，其中星星充电APP涉及违规收集个人信息；违规使用个人信息的问题未完成整改。此外，出于盈利上的压力，很多充电桩的运营能省则省。开迈斯新能源科技有限公司曾针对近8万多个充电桩、6000多个充电场站进行了测试。有约40%的充电桩不可使用。在这40%中，有12.7%的属于硬件问题，即充电桩没有办法正常充电，或者充电终止；有约27%的是运营问题，多重槽点致使用户无法充电。这样的种种问题，也是长假期间车主“一桩难求”原因的一部分。03 基础设施属性充电桩位列“新基建”七大领域之中。 充电的问题不解决，新能源汽车永远只能作为城区通勤的代步车，对燃油车的升级替代就无从谈起。这时候，“国家队”的出场就显得至关重要。充电桩具有明显的基建属性，这是经过官方明确认定的。2020 年中央提出发展“新基建”为经济增长提供新动力，充电桩位列“新基建”七大领域之中。2022年8月25日，国家四部门印发《加快推进公路沿线充电基础设施建设行动方案》，提出三个阶段的目标：力争到2022年底前，全国除高寒高海拔以外区域的高速公路服务区能够提供基本充电服务；到2023年底前，具备条件的普通国省干线公路服务区（站）能够提供基本充电服务；到2025年底前，高速公路和普通国省干线公路服务区（站）充电基础设施进一步加密优化，农村公路沿线有效覆盖。这样的规划目标，仅凭市场化的第三方运营公司难以企及。目前，新能源汽车充电的难点在于高速公路覆盖不足、普通国省干线和农村公路还未全面起步，呈现出“越偏远，越困难”的特点。广大的乡镇路网目前还难以覆盖充电设施比如根据中国充电联盟的数据，截至8月底3819个高速服务区建成充电桩1.67万个，占比不足2%。充电桩投建回收期很长，前期会产生大量资本开支，如果单纯依靠民营企业以利润驱动进行建设，一些偏远地区、薄弱地区会因马太效应而“弱者愈弱”。这个时候，需要更多的行政力量进行介入。目前，电网部门参与热情最为高涨。前文中提到联合印发《行动方案》的国家四部门，除了交通运输部和国家能源局，还有国家电网有限公司以及中国南方电网有限责任公司。同时，截至2021年9月，全国充电运营企业所运营充电桩数量超过10万台的共有4家，国家电网运营19.6万台，是唯一的一支“国家队”。但仅有电网部门的参与仍显不够，面对“电+车”的趋势，电网部门擅长从电的角度来进行建设，而有些“国家队”则更擅长从车的角度来介入经营，比如“三桶油”。中国的加油站的发展史，其实可以称为充电站建设的“前事之师”。建国初期，中国加油站数量仅有70家左右。在之后的发展中，以中石油、中石化为代表的国营加油站撑起了公路运输的毛细血管。数据显示，目前全国共有约12万座加油站。其中三桶油旗下的国营加油站数量仍然超过50%。三桶油的充电设施落实还非常有限油转电的大浪潮下，对公路行车生态系统最为熟悉的加油站，显然是进行充电设施建设的最佳人选之一。包括壳牌、英国石油公司等石化行业国际巨头，都在重新规划对中国市场的布局，除了扩增加油点，在加油站增设充电桩也是关键考虑。而国内三桶油对充电桩的布局，则有些“犹抱琵琶半遮面”。虽然早就高调宣布要积极布局充电桩业务，但真正落实的动作仍然寥寥。让行政力量更多介入，也许是未来彻底解决“一桩难求”难题的关键答案。因为既然将充电设施视为基础设施，就必然要面对社会企业投入积极性不足的现实问题。

“神车”众泰复产直击！“不再高仿，不走原来老路！”|众泰汽车|奥迪|新车|长城汽车_网易订阅
来源：e公司10月20日，围绕着众泰汽车的生产经营情况，证券时报·e公司记者又一次来到ST众泰（000980）总部所在地——浙江永康。与以往不同的是，沉寂已久的众泰汽车，这一次要复产了！10月18日，ST众泰发布公告，计划于2022年10月20日在永康基地下线第一批复产的T300车型并举行下线仪式。次日开盘后，ST众泰收获第二个涨停。而在上述官方消息公开前，一张印有“热烈庆祝众泰T300海外版隆重下线”大型海报的照片已在网上悄然传开，受此消息影响，于10月18日直线拉板。众泰海外版T300究竟是一款怎样的车型？能否助力众泰汽车重回荣光？外界甚是关注。特殊时期承担使命10月20日，众泰汽车的永康基地，彩旗飘飘，气球高挂，众泰T300海外版下线仪式于上午10时许举行。众泰汽车董事长黄继宏，众泰汽车总裁连刚，以及管理人、银行、供应商、经销商等100余人，见证了T300海外版的下线。推动众泰汽车复工复产，也是永康市的一件大事。10月15日，永康市政府官网显示，在永康市政府2022年10月份重点工作安排中，就包括“加快众泰汽车复工复产”。根据ST众泰官方说法，2022年是众泰汽车重整后的元年，也是公司转变经营思路、明确发展战略的开局之年，T300海外版的下线，标志着被按下暂停键的众泰汽车正式复产，以蝶变向新、蓄势待发的姿态扬帆起新程。下线仪式在组装车间举行，伴随着礼炮声响，数辆崭新的海外版T300缓缓驶出。“这个特殊时期，海外版T300的下线，承担着它自己的历史的使命。”ST众泰相关负责人称。不过，上述“使命”具体内容，记者并未得到答案。众泰永康生产基地，分为南北两区。下线仪式的当天，除了海外版组装车间，其他车间的大门紧闭，未见厂内的物流运输。不过，ST众泰相关负责人称，今天的下线仪式，意味着永康基地全面复工。虽然从外面看上去，像是在停产，但实际上在运转。大部分供应商未变“一辆汽车的零配件，涉及到几千个供应商，围绕着复工复产工作，自今年年初以来，公司一方面与原有供应商沟通，且争取到了大部分原供应商队伍的支持；另一方面，对原有车间进行改造、升级。”ST众泰相关负责人对记者称。据悉，此次众泰下线的T300海外版，是基于i-AFA平台研发的紧凑型SUV，整体轮廓、外观与T300保持一致，主要面向西亚、南亚、南美、中东等海外市场。与此同时，2023款T300L也将同步推向国内市场。实际上，众泰海外版T300，与此前的T300，在造型没有多大的变化，长宽高尺寸为4405/1830/1640（1665）mm，轴距为2610mm。该车型继续沿用搭载由锐展(铜陵)科技有限公司提供的1.5L发动机，最大功率82千瓦。T300车型是众泰汽车2017年8月推出车型，该车型截至2019年单车销量为5万多辆，当时的售价4.59万元-5.59万元。海外版T300虽已下线，但截止记者发稿，并未给出指导价格。此次下线仪式的组装车间，张贴着T300/T300EV车型的六点“大不同”，涉及颜值、舒适、质造、盲点检测、管控和智能等。譬如智能大不同，包括语音控制、无钥匙解锁、一键启动、自主寻车等。“围绕着海外版T300的销售问题，公司此前与海外经销商进行了接洽，虽然目前还未正式签约，但进展已经比较深入。”ST众泰方面对记者称。同时，ST众泰方面也表示，海外版T300也会在国内销售，会借助兄弟公司庞大集团在国内的300多个网点进行销售。参观生产线时，证券时报记者注意到，悬挂在车间半空中的电子屏显示，10月20日，计划生产100台，（参观时点）实际生产2台。“不走原来老路”众泰汽车成立于2003年，是以汽车整车研发、制造及销售为核心业务的汽车整车制造企业，也是国内最大的车用仪表生产企业之一，旗下拥有众泰、江南、君马等自主品牌，产品覆盖SUV、轿车、MPV和新能源汽车四个细分市场。2009年，伴随着国家出台了一系列促进汽车销售的政策，众泰顺利进入“汽车下乡”目录，这一年众泰汽车的销售量也首次跨越10万辆大关。到2016年，公司创造了33.31万辆的销售业绩。不过另一边，众泰汽车将“山寨”做到了极致。业界流传，众泰汽车仅靠皮尺丈量，就能设计出形似大众、奥迪、保时捷等品牌的众泰款汽车。比如众泰SR9，就是因为酷似保时捷Macan，被称为“保时泰”！众泰复产后，是否还会延续曾经的高仿路径？对此，ST众泰相关负责人对记者表示，“不会的！今后的众泰的车型，都是原创，都是自主研发，不会再出现以往相像、模仿的情况。当下，国内汽车产品的设计自研，已经非常成熟，没有必要再走原来的老路”。据了解，众泰汽车将全面布局整车生产、动力电池、重要零部件、汽车租赁、网约车和汽车售后培训学院等领域，围绕“一个平台”，立足“二元融合”，构建“三链带动”，实现“四化发展”，打通产业上下游，与大数据、物联网、云计算等新技术深度融合，构建产业生态圈，为用户的出行生活提供更优的解决方案，重塑众泰汽车核心价值体系。不过，作为制造业的“皇冠”，汽车制造业是一个集人才储备、技术积累、品牌培养、供应链管理等全方位、系统性的产业，没有人能随随便便成功。譬如说，为了加强自主研发，传统的造车势力中，长城汽车宣布未来五年要在技术上投入1000亿，吉利要投入1500亿。新能源汽车的“蔚小理”，三家企业累计融资已超过1500亿元。与上述企业大手笔的投入来看，ST众泰显得捉襟见肘。财报显示，2019-2021年，公司合计亏损212亿元。截至2022年6月底，公司账上现金为13.89亿元，短期负债为11.34亿元。ST众泰拿什么拼？对此，记者未得到详实回答。不过，ST众泰相关负责人表示，创新是驱动力，目前，公司分别在杭州、上海、广州和深圳四地设立研发中心，400多人的研发队伍。众泰押宝新能源“此次众泰海外版T300，是燃油车。不过，接下去，还会推出纯电动版T300车型。”ST众泰相关负责人对e公司称，下一步，重点在发展新能源汽车。和众多厂商一样，ST众泰押宝新能源汽车。10月18日召开的股东大会，审议通过了《关于公司2022年度非公开发行A股股票方案的议案》等。按照增发预案，ST众泰拟定增不超过60亿元，其中47.3亿元用于新能源智能网联汽车开发及研发能力提升项目、4.68亿元用于渠道建设项目、8亿元用于补充流动资金。同时，ST众泰8月19日公告还显示，公司与重庆市璧山区人民政府签署合作协议，双方将在智能网联新能源汽车项目开发建设领域构建深度合作关系。公司将在璧山建立智能网联新能源汽车研发及生产基地项目，改造并建成年产10万辆新能源整车生产基地。另外，2022年年初，ST众泰孙公司浙江众泰汽车完成了对上海君趣汽车的收购。君趣在猎聘和51job的招聘简章载明，众泰汽车(新)是原众泰汽车股份有限公司重整后的业务主体，通过引入具备丰富电动车研发经验与成熟电动车技术储备的战略合作伙伴，全力进军新能源汽车市场，为用户提供高品质的智能化电动车产品及服务。据悉，众泰汽车为国内最早进入新能源领域的汽车厂商之一，早在2008年，众泰汽车便拿下了国家首个纯电动产销许可证，成为国内第一批入局者，并先后推出了2008EV、云100、芝麻E30、E200和大迈A3等多款新能源汽车。彼时ST众泰风光无限。2016年公司电动车销量增至3.28万辆，市场占有率达到12.75%，并顺势借壳上市。不过，受债务波及，众泰汽车的销量开始大幅下滑，2019年的销量更是近乎腰斩，2020年开始停产。而今，众泰接下去将重点发展新能源汽车，优势何在？对此，ST众泰相关负责人向记者表示，众泰汽车是国内新能源汽车的先行者，有着非常好的基础，深厚的沉淀和积累；同时，在车型储备方面，不论从平台还是数量，众泰都有着很雄厚的基础储备。当下，一定要抓住新能源车的风口，推出一系列的平台化的、智能化的新能源汽车。接下去ST众泰会有怎样的车型下线。今年9月工信部新车申报名录显示，ST众泰子公司湖南江南汽车制造有限公司申报一款小型纯电动车，最大功率分别为55kW和80kW，该车尾标为“U2”字样。虽然一系列操作都预示着众泰正在回归汽车市场，但需要注意的是，国内的汽车市场早已今非昔比，刚刚从“重症室”出来的众泰若想凤凰涅槃，仍有很长的路要走，尤其是在竞争白炽化的新能源市场，“复活”后的众泰仍前景难料。黄继宏其人从破产重整到如今的复工复产，黄继宏和他率领的江苏深商控股集团有限公司（下称“江苏深商”），犹如ST众泰的“白衣骑士”。去年6月金华市中级人民法院裁定受理众泰汽车的重整申请。同年9月底，江苏深商控股集团有限公司被确定为众泰的重整投资人，上海钛启汽车科技合伙企业（有限合伙）和湖南致博智车股权投资合伙企业（有限合伙）作为后顺位备选重整投资人。最终，江苏深商成为众泰的接盘方，去年12月底，ST众泰公告，黄继宏与江苏深商控股集团有限公司等多方签署《委托协议书》，约定自签署之日起36个月内，江苏深商、万驰投资、众富同人、力驰投资、国民数字、叶长青、金贞淑将所持公司合计24.22%股份对应的表决权委托给黄继宏行使，ST众泰实控人由无变更为黄继宏。通过层层股权穿透可以发现，江苏深商是深圳市深商控股集团有限公司（以下简称“深商集团”）的子公司，而深商集团则是由79家深圳地区民营企业组成的一股金融力量。黄继宏生于1974年，1993年-1997年，黄继宏就读于中国人民解放军汽车管理学院，毕业后担任解放军驻港部队装备技术部干部。ST众泰汽车之前，黄继宏和他的深商系已入主另一家汽车领域的A股上市公司。2019年，曾经是全国三大汽车经销商集团之一的庞大集团（601258）申请重整，深商集团、国民运力、元维资产三家企业最终被确立为重整投资人。重整完成后，黄继宏成为庞大集团新的实控人。值得注意的是，在庞大集团重整中，重整投资人曾承诺3年净利润35亿元。2019年至2021年，庞大集团全年净利润虽然为正值，但是，公司扣非净利润分别为-40.52亿元、1.87亿元、-3.89亿元。

【奋进新征程 建功新时代】民生福祉保障有力 绿色发展底色亮丽
就业形势总体稳定，居民收入不断增加，社会保障持续增强，教育事业健康发展，文化事业生机勃勃，节能减排成效显著，环境质量持续改善……通读省统计局近日发布的《党的十八大以来山西经济社会发展成就系列报告》，记者有一个深刻的印象：我省共享发展步伐坚实，民生福祉有力保障，绿色发展底色亮丽，生态环境更加优美。　　就业是最大的民生，也是经济发展最基本的支撑。我省坚持把稳就业和保就业放在首位，实施就业优先战略和更加积极的就业政策，2012年以来，全省城镇新增就业连续10年保持在46万人以上；城镇登记失业率始终保持在4.5%年度目标以内且整体呈现下降态势，城镇就业形势总体良好。全省就业人员的三次产业比例由2012年的33.2：28.2：38.6演变为2021年的23.4：25.5：51.1，第三产业就业人员所占比重明显增加，就业结构不断优化。　　我省坚持在推动经济增长的同时实现居民收入同步增长。城镇居民人均可支配收入由2012年的20232元增加到2021年的37433元，年均增长7.1%；农村居民人均可支配收入由2012年的7064元增加到2021年的15308元，年均增长9.0%。城乡居民收入差距持续缩小，收入倍差由2012年的2.86降至2021年的2.45，缩小0.41。2022年上半年，全省城镇居民人均可支配收入18588元，增长5.4%；农村居民人均可支配收入7099元，增长6.1%。　　我省不断深化社会保障制度改革，扩大社会保险覆盖范围，逐步建立起覆盖全民、统筹城乡、公平统一、可持续多层次的社会保障体系。2021年末，全省参加城镇职工基本养老保险、失业保险、工伤保险人数分别为1015.3万人、504.5万人、640.1万人，分别比2012年末增加366.8万人、113.5万人、110.6万人，社会保险覆盖人数不断增加，保障能力持续增强。　　多年来，我省持续深化教育改革创新，在教育普及程度等方面不断取得新的历史性成就。2021年末，全省学前教育毛入园率为95.8%，高于全国7.7个百分点；小学学龄儿童净入学率达到99.99%；高中阶段毛入学率为95.5%，较2012年提高5.5个百分点，高于全国4.1个百分点；普通、职业本专科在校生人数为89.1万人，较2012年增加25.4万人。　　党的十八大以来，我省全方位推动文化产业高质量发展，文化事业取得长足发展。2021年末全省共有公共图书馆128个，比2012年增加2个；文化馆130个，增加11个；博物馆182个，增加93个，标志着全省公共文化服务水平明显提升。全省广播人口覆盖率为98.8%，较2012年提高3.4个百分点；电视人口覆盖率为99.2%，提高1.1个百分点，广播电视覆盖面持续扩大。　　聚焦能源高质量转型发展，我省能源利用效率不断提升，能源消费结构持续优化。党的十八大以来，全省单位地区生产总值能耗累计降低33.1%，能耗强度显著下降。从能源消费结构来看，非化石能源占能源消费比重由2012年的2.0%提高到2020年的7.4%。新能源装机比重提高，截至2021年底，全省新能源（风电、太阳能发电、生物质发电）装机容量3665.4万千瓦，比上年增长9.5%，占到总装机容量的32.3%，较上年提高0.1个百分点。　　全省牢固树立“绿水青山就是金山银山”的理念，坚持生态优先、绿色发展，坚决打好污染防治攻坚战，空气、水环境质量持续改善。2021年，全省PM2.5平均浓度为39μg/m3，同比下降15.2%，首次迈入“30+”，实现历史性突破；空气质量优良天数比例达到72.1%，圆满完成国家下达的大气约束性指标任务。以汾河为重点的“七河”流域生态保护与修复工程深入开展，2021年黄河、海河流域山西段监测的断面中，达到Ⅲ类以上（包括Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类）水质标准的断面占72.3%，较2012年提高23.8个百分点；黄河流域国考断面全部退出劣Ⅴ类，劣Ⅴ类水体断面比例较2012年下降27.3个百分点。扎实推进“两山七河一流域”生态保护修复，全省森林面积369.5万公顷，较2012年增加87.1万公顷，森林覆盖率达到23.6％，提高5.6个百分点。本报记者王龙飞

深圳持续“商改住”背后：人口流入同时产业内迁|住宅|龙华|容积率|宝安_网易订阅
来源：IC photo近日，深圳规自委发布多个公告，将对部分地块进行“商改住”规划调整，其中包括宝安中心区、光明中心地区、国际会展城、龙华新城的地块。据悉，这些地块都处在较为热门的居住置业区域。以宝安中心区为例，区域内的次新二手房平米单价约在8万元以上。公告显示，深圳宝安中心区08-27地块用地面积5423平方米，调规前性质为商业性办公用地，容积率为10.0，调整后面积不变，性质为二类居住用地，容积率降至6.0；光明中心02-49地块用地面积为12231平方米，原本用地性质为商业用地+二类居住用地，调整后面积略降至12223平方米，用地性质调整为纯二类居住用地，容积率不变。深圳会展中心KF02-11地块用地面积26860平方米，容积率5.0，调规后被划分为两块二类居住用地，住宅用地面积供25245平方米，容积率分别为4.6和4.3；而龙华新城核心区19-02地块原用地面积9425平方米，容积率8.1，调规后19-02地块调整为二类居住用地，用地面积调整为8720平方米，容积率5.5。上述地块中除宝安中心外皆有社区服务配建，如幼儿园、便民服务站等。事实上，“商改办”在深圳土地市场并不罕见，2021年5月，深圳曾将累计13宗商服用地或产业用地，变更为居住用地和教育等公配用地，区域范围包括沙田地区、沙湖-碧岭地区、石芽岭地区、宝龙工业城地区和坪西地区，不断加大住房供应。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对36氪表示，虽然一般来说，住宅地块出让价格相对商办用地较高，但深圳加大住房地块供应并非出于土地财政的目的。其表示，近年来多次“商改住”调整，深层原因是深圳产业结构调整，深圳传统加工制造业向内地迁移或淘汰，深圳据此划定了红线，保住产业用地，其余地块调整空间就变大了。而深圳近些年人口流入增加，增加居住用地供应能够更好满足新市民需求。其同时提及，深圳商业办公供给量较大导致的空置率较高，也是促使“商改办”落地的重要因素。戴德梁行数据显示，2021年一季度，深圳甲级写字楼空置率曾接近顶峰26%，随后逐渐呈下降趋势，2022年一季度起又再度回升。戴德梁行方面表示，2022年第三季度，受疫情反复影响，深圳甲级写字楼市场新增需求总体转弱，租户普遍更趋谨慎，租约到期的租户更多选择原址续租，并向业主争取更优惠租金而非升级搬迁，部分企业选择缩租、退租或搬迁至非甲级写字楼，因此，本季度深圳甲级写字楼净吸纳量-2.1万平方米，全市空置率环比上季度上升0.3个百分点至22.7%。此外，2022年第四季度，戴德梁行方面预计将有中洲湾等大体量项目入市，若均能如期投入使用，将为深圳甲级写字楼市场带来约40万平方米新增供应，并将结构性拉高全市平均空置率。李宇嘉表示，目前政府方面鼓励保障性租赁住房发展，而保租房的其中一个筹措渠道便是闲置商业办公改租赁，如果将已经建成的商业办公项目改为租赁住宅难度相当大，不仅涉及调规，还将涉及消防、土地出让金等调整，为改造造成巨大的障碍。因此在土地出让环节将其提前转变为居住性质较为合理。本次调规地块均为二类居住用地，不排除此后出让时配建保租房的可能性。作者|詹方歌

【喜迎二十大】阳泉城区青年路社区：畅谈民生共话美好未来
阳泉城区青年路社区党员干部群众代表共话对盛会的期盼。 于丽静摄　　窗外红叶斑斓，室内激情洋溢。　　10月14日，阳泉市城区北大街街道青年路社区“社区党校”教室，党员干部群众代表围坐一起，畅谈民生变化，畅想美好未来，表达对党的二十大的热切期盼。　　“大家都盼着党的二十大胜利召开，盼着传来更多惠企利民的声音。”社区驻地单位阳泉宾馆综合办副主任王振军第一个发言。作为城市中心区，常态化疫情防控下，城区紧盯三产服务业首位产业，顶格落实国家、省、市助企纾困政策，为广大服务业企业送去“及时雨”，注入“强心剂”，这些王振军看在眼里，喜在心头，他表示：“我们要聚焦精准服务，打造全市酒店行业一流标杆。”　　“党的二十大即将召开，我们倍感振奋，充满期待。”驻地单位阳泉市税务局机关党委一级行政执法员邵耀霆表示，随着税制改革不断推进，优质高效的纳税服务已成为一道亮丽风景线。“我们将坚持‘好时不扰，难时出手’，持续优化税务服务，以一流营商环境助力全方位高质量发展。”　　随着全省抓党建促基层治理能力提升专项行动开展，青年路社区在驻地单位阳泉市委党校大力支持下，创建阳泉市首家功能型开放式“社区党校”，通过共学理论、共办活动、共谋发展、共享成果，助推基层治理能力提升。阳泉市委党校教师杨夏青就是“社区党校”教师队伍中的一员，她说：“我要以为党育人为己任，为社区党建品牌特色发展贡献智慧力量。”　　“社区的变化翻天覆地，更多‘急难愁盼’被及时解决，居民生活更加舒心。”在青年路社区党委书记、居委会主任范雪娇看来，过去的十年，正是社区党组织活力倍增、居民收获满满的十年。　　从助企纾困到基层治理，从营商环境到人居环境……大家谈变化、说感受、话未来，对党的二十大满怀期待、满怀信心。社区退休老党员于建华说：“相信我们的国家会越来越强大，人民生活会越来越好！”　　大屏上“喜迎二十大一起向未来”10个金色大字，在两侧红色党建专栏映衬下，格外醒目、喜气。高桦 于丽静