深圳持续“商改住”背后:人口流入同时产业内迁-住宅-龙华-容积率-宝安_网易订阅

深圳持续“商改住”背后:人口流入同时产业内迁|住宅|龙华|容积率|宝安_网易订阅
来源:IC photo近日,深圳规自委发布多个公告,将对部分地块进行“商改住”规划调整,其中包括宝安中心区、光明中心地区、国际会展城、龙华新城的地块。据悉,这些地块都处在较为热门的居住置业区域。以宝安中心区为例,区域内的次新二手房平米单价约在8万元以上。公告显示,深圳宝安中心区08-27地块用地面积5423平方米,调规前性质为商业性办公用地,容积率为10.0,调整后面积不变,性质为二类居住用地,容积率降至6.0;光明中心02-49地块用地面积为12231平方米,原本用地性质为商业用地+二类居住用地,调整后面积略降至12223平方米,用地性质调整为纯二类居住用地,容积率不变。深圳会展中心KF02-11地块用地面积26860平方米,容积率5.0,调规后被划分为两块二类居住用地,住宅用地面积供25245平方米,容积率分别为4.6和4.3;而龙华新城核心区19-02地块原用地面积9425平方米,容积率8.1,调规后19-02地块调整为二类居住用地,用地面积调整为8720平方米,容积率5.5。上述地块中除宝安中心外皆有社区服务配建,如幼儿园、便民服务站等。事实上,“商改办”在深圳土地市场并不罕见,2021年5月,深圳曾将累计13宗商服用地或产业用地,变更为居住用地和教育等公配用地,区域范围包括沙田地区、沙湖-碧岭地区、石芽岭地区、宝龙工业城地区和坪西地区,不断加大住房供应。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对36氪表示,虽然一般来说,住宅地块出让价格相对商办用地较高,但深圳加大住房地块供应并非出于土地财政的目的。其表示,近年来多次“商改住”调整,深层原因是深圳产业结构调整,深圳传统加工制造业向内地迁移或淘汰,深圳据此划定了红线,保住产业用地,其余地块调整空间就变大了。而深圳近些年人口流入增加,增加居住用地供应能够更好满足新市民需求。其同时提及,深圳商业办公供给量较大导致的空置率较高,也是促使“商改办”落地的重要因素。戴德梁行数据显示,2021年一季度,深圳甲级写字楼空置率曾接近顶峰26%,随后逐渐呈下降趋势,2022年一季度起又再度回升。戴德梁行方面表示,2022年第三季度,受疫情反复影响,深圳甲级写字楼市场新增需求总体转弱,租户普遍更趋谨慎,租约到期的租户更多选择原址续租,并向业主争取更优惠租金而非升级搬迁,部分企业选择缩租、退租或搬迁至非甲级写字楼,因此,本季度深圳甲级写字楼净吸纳量-2.1万平方米,全市空置率环比上季度上升0.3个百分点至22.7%。此外,2022年第四季度,戴德梁行方面预计将有中洲湾等大体量项目入市,若均能如期投入使用,将为深圳甲级写字楼市场带来约40万平方米新增供应,并将结构性拉高全市平均空置率。李宇嘉表示,目前政府方面鼓励保障性租赁住房发展,而保租房的其中一个筹措渠道便是闲置商业办公改租赁,如果将已经建成的商业办公项目改为租赁住宅难度相当大,不仅涉及调规,还将涉及消防、土地出让金等调整,为改造造成巨大的障碍。因此在土地出让环节将其提前转变为居住性质较为合理。本次调规地块均为二类居住用地,不排除此后出让时配建保租房的可能性。作者|詹方歌

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